Was bedeutet der Begriff “Sonderrecht”?
Sonderrecht ist ein Begriff zur Abgrenzung im Stockwerkeigentum. Grundsätzlich sind bestimmte Teile eines Gebäudes „sonderrechtsfähig“, wenn diese in sich abgeschlossen sind und über einen eigenen Zugang verfügen. Das Sonderrecht an Ihrer Stockwerkeinheit räumt Ihnen eine privilegierte Stellung ein – ähnlich wie einem Alleineigentümer. Innerhalb Ihrer Stockwerkeinheit haben Sie einen grossen Gestaltungsspielraum; die Wohnung dürfen Sie innen ausbauen, nutzen, umbauen oder vermieten etc., wie Sie es richtig finden. Weiter ist es möglich, dass einer Stockwerkeinheit zusätzlich separate Nebenräume im Sonderrecht zugeordnet sind, etwa ein Mansardenzimmer, ein Kellerabteil oder ein Bastelraum. Aus ganz praktischen Gründen werden oft auch Loggien, Veranden oder Balkone zu Sonderrecht erklärt. Diese Gebäudeteile sind zwar nicht vollständig abgeschlossen, bilden aber mit der zugehörigen Wohnung eine Einheit. Die genaue Abgrenzung der Teile im Sonderrecht geht aus der Begründungserklärung hervor; sie wird bei der Aufteilung der Gesamtliegenschaft in Stockwerkeigentum erstellt. Die Unterlagen dazu und Auskünfte erhalten Sie beim Grundbuchamt. Bestimmungen zur Aufteilung finden sich oft auch im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Nicht zum Sonderrecht gehören die gemeinschaftlichen Teile wie der Boden, auf dem das Grundstück steht, oder das Fundament, das Dach und tragende Mauern etc.

Hat ein Stockwerkeigentümer bei einem Verkauf seiner Stockwerkeinheit Anspruch auf Rückerstattung seiner Einlagen in den Erneuerungsfonds?
Der Erneuerungsfonds gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Gemeinschaftsvermögen), welche auch über die Anlage und die Verwendung der Fondsgelder bestimmt. Der einzelne Stockwerkeigentümer hat keinen Anspruch auf die Rückerstattung seiner Fondseinlage. Dies gilt auch bei einer Veräusserung des Stockwerkeigentumsanteils.

Wie werden die Wertquoten festgelegt?
Die Wertquoten müssen bei der Begründung des Stockwerkeigentums vorliegen. Sie werden normalerweise in Hundertstel oder Tausendstel Anteilen am Gesamtgrundstück festgelegt. Gesetzliche Vorschriften über die Art und Weise der Berechnung der Wertquoten gibt es nicht. Als Grundlage der Berechnung dienen in der Praxis oft die Grundfläche, Grundriss, die Lage und Ausrichtung der Räume, das Stockwerk der Wohnung etc. Die Wertquote drückt das Ausmass der wertmässigen Beteiligung der einzelnen Stockwerkeinheit an der gesamten Liegenschaft aus. Die Wertquote ist nicht dasselbe wie der Kaufpreis.

Ich habe vor 20 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Nun ist ein neuer Eigentümer eingezogen, und dieser stellt fest, dass die tatsächliche Aufteilung der Estrich- und Kellerabteile gar nicht mit den Aufteilungsplänen übereinstimmt. Sind die Pläne massgeblich oder nicht? Grundsätzlich gilt in diesem Fall, dass die bauliche Situation gegenüber den Aufteilungsplänen Vorrang hat. Die Grundbuchämter sehen bei der Begründungsurkunde und diesen Aufteilungsplan meist einen «Haftungsausschluss» vor, wonach diese Pläne nicht verbindlich sind; sie gelten eher als «Hilfsmittel». Etwas anderes sind Katasterpläne – die vom Grundbuchamt eingezeichneten Grundstückgrenzen müssen tatsächlich stimmen! Für Ihren Fall gilt also: Der neue Nachbar hat Zutritt zu denjenigen Keller- oder Estrichabteilen, zu denen ihm ein Schlüssel ausgehändigt wird und die der vorherige Eigentümer bereits genutzt hat.

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