FAQ: Stockwerkeigentum Grundlagen

Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist ein Hilfsmittel zur Beschreibung des dinglichen Rechtes. Aus den Aufteilungsplänen sind die räumliche Lage, Abgrenzung und Zusammensetzung der Sonderrechte, die gemeinschaftlichen Teile sowie die gemeinschaftlichen Teile, die mit einem ausschliesslichen Benützungsrecht belastet sind, klar ersichtlich.

Ausschliessliche Benutzungsrechte
Das ausschliessliche Benutzungsrecht (auch Sondernutzungsrecht genannt) vermittelt seinem Inhaber das Recht auf alleinige Benützung eines gemeinschaftlichen Teiles (z.B. Parkplätze, Dachterrasse, Gartensitzplatz, Balkon, etc.). Ein aus der Praxis hervorgegangenes Recht, das keinerlei rechtliche Grundlage hat und deshalb im Reglement geregelt werden muss.

Ausschuss/Delegierte
Der Ausschuss oder der Delegierte wird aus Stockwerkeigentümern gebildet. Es besteht keine gesetzliche Pflicht und kein gesetzlicher Anspruch auf die Ernennung eines Ausschusses oder eines Delegierten. Dem Ausschuss oder dem Delegierten können besondere Aufgaben übertragen werden (z.B. Revision der Jahresrechnung, Begleitung von Sanierungsarbeiten, Kontrolle und Überwachung der Verwaltung etc.).

Begründungsakt
Öffentlich beurkundeter Vertrag der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum oder öffentlich beurkundete Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft oder des Inhabers eines dauernden und selbstständigen Baurechts über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.

Erneuerungsfonds
Der Erneuerungsfonds ist ein zweckgebundenes Sondervermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Bestreitung künftiger grösserer Unterhalts und Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen. Ein Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgesehen aber empfehlenswert.

Gemeinschaftliche Kosten und Lasten
Gemeinschaftliche Kosten und Lasten sind finanzielle Aufwendungen, die für die gemeinschaftlichen Teile und für die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft anfallen. Wenn nicht anderes festgelegt ist, werden diese Kosten und Lasten im Verhältnis der Wertquoten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer aufgeteilt.

Gemeinschaftliche Teile
Gemeinschaftlich sind alle Teile einer zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft, an welchen kein Sonderrecht begründet worden ist. Als zwingend gemeinschaftliche Teile schreibt das Gesetz vor:

  • Der Boden der Liegenschaft und das selbständige und dauernde Baurecht
  • Die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und die Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Ansehen des Gebäudes bestimmen
  • Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Sonderrechte dienen

Gesetzliches Pfandrecht
Es handelt sich dabei um ein gesetzliches Grundpfandrecht zugunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft und zulasten eines Stockwerkanteils, dessen Eigentümer mit der Bezahlung seiner Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten in Verzug ist.

Grundstück
Grundstücke im Sinne des Gesetzes sind:

  • Liegenschaften
  • Ins Grundbuch aufgenommene selbstständige und dauernde Rechte (Baurecht)
  • Bergwerke (für das Stockwerkeigentum nicht relevant)
  • Miteigentumsanteile an Grundstücken

Reglement
Das Reglement ist eine von der Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. bei der Begründung des Stockwerkeigentums erlassene Nutzungs- und Verwaltungsordnung, welche in Ergänzung zum Gesetz Bestimmungen über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer, die Organisation der Gemeinschaft und die Aufgaben des Verwalters enthält. Das Reglement kann die gesetzliche Regelung dort, wo diese nicht zwingend ist, auch abändern. Es kann im Grundbuch angemerkt werden.

Sonderrecht
Räumt dem einzelnen Stockwerkeigentümer das ausschliessliche Recht ein, bestimmte Gebäudeteile zu benutzen, zu verwalten und innen auszubauen. Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnung oder als Einheit von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume (z.B. Keller, Bastelraum, Estrich) umfassen können.

Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen, zu verwalten und innen auszubauen. Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form von Miteigentum.

Stockwerkeigentümergemeinschaft
Gesetzlicher körperschaftlicher Bestandteil des Stockwerkeigentums, der die Stockwerkeigentümer – mit dem Ziel der Verwaltung des Stammgrundstücks und der gemeinschaftlichen Teile – zusammenführt. Sie entsteht automatisch und von Gesetzes wegen bei der Begründung des Stockwerkeigentums. Sie ist keine juristische Person , kann aber dennoch ihrem Zweck entsprechend Rechte erwerben, betreiben und klagen oder allenfalls betrieben und beklagt werden.

Stockwerkeigentümerversammlung
Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das oberste und einzige gesetzlich vorgeschriebene Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Stockwerkeinheit
Die Stockwerkeinheit bezeichnet sämtliche Sonderrechtteile, die einem Stockwerkeigentümer zugeteilt worden sind. Sie enthält zwingend mindestens einen abgeschlossenen Raum mit einem eigenen Zugang, der eine wirtschaftliche Einheit bildet.

Verwalter/Verwaltung
Der Verwalter oder die Verwaltung ist eine von der Stockwerkeigentümerversammlung gewählte oder vom Richter eingesetzte Person, die alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglements sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer vollzieht und von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen trifft. Der Gesetzgeber verpflichtet die Gemeinschaft nicht zur Bestellung eines Verwalters.

Vorkaufsrecht
Im Gegensatz zum gewöhnlichen Miteigentum besteht im Stockwerkeigentum kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses kann jedoch vertraglich vereinbart werden.

Wertquote
Die Wertquote ist eine Verhältniszahl, welche den Umfang der Berechtigung des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt arithmetisch zum Ausdruck bringt. Die Wertquote drückt die Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen aus. Sie bezieht sich sowohl auf die Rechte als auch auf die Pflichten des Stockwerkeigentümers und wird häufig in Hundertsteln oder Tausendsteln ausgedrückt. Als Grundlage der Berechnung dienen in der Praxis oft die Grundfläche, die Lage und Ausrichtung der Räume, Stockwerk der Wohnung etc.
Nach der Wertquote bemisst sich in der Regel die Berechnung des Kostenanteils der einzelnen Stockwerkeigentümer. Weiter kann sie für die Bestimmung der Stimmkraft der einzelnen Mitglieder einer Stockwerkeigentümergemeinschaft massgeblich sein.

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